Cosa può fare la politica per contrastare la gentrificazione? Una prima soluzione sono politiche commerciali per assicurare che i negozi storici della città non vengano sostituiti da catene di fast food e boutique di lusso
Nell’ultimo articolo (puoi recuperarlo qui) abbiamo parlato di come la gentrificazione non sia un processo casuale ma il risultato di precise scelte politiche e legislative, che allontanano le persone residenti e le fasce più deboli dai loro quartieri, per fare spazio alle classi più abbienti e al consumo turistico, trasformando il diritto alla città in un lusso. Sembra che la gentrificazione sia un processo che non può essere gestito e un male necessario per rinnovare e migliorare i quartieri della nostra città. Tuttavia, se le politiche urbane possono innescare o accelerare questo processo, esse hanno anche il potere di mitigarlo e governarlo. Di fronte a questa deriva, sorge quindi una domanda cruciale: cosa può fare la politica per mantenere i quartieri vivibili e accessibili?
In questa serie di articoli analizzeremo la “cassetta degli attrezzi” a disposizione delle amministrazioni e della cittadinanza: dalle regolamentazioni del mix commerciale ai modelli di intervento attivo sul mercato immobiliare, fino alle forme più radicali di proprietà collettiva che mirano a sottrarre il suolo alla speculazione. L’elenco non è esaustivo: ci sono soluzioni ancora più efficaci e capaci di risolvere il problema alla radice – come gli investimenti nell’edilizia popolare – ma queste non sono sempre alla portata di tutte le amministrazioni locali, e spesso necessitano di cambiare leggi a livello nazionale. Ce ne occuperemo prossimamente! Per ora parliamo di soluzioni già oggi alla portata di molte amministrazioni e gruppi di cittadini.In questo primo articolo analizzeremo le politiche commerciali che le amministrazioni possono attuare per mantenere i quartieri a misura di cittadini e cittadine. Proteggere i negozi storici e i servizi essenziali significa evitare che i quartieri perdano la loro identità, scivolando verso una mono-destinazione d’uso che caccia i residenti per fare spazio unicamente a turisti e movida.
Difendere l’identità locale: la regolamentazione del commercio
Le trasformazioni delle nostre città riguardano anche il commercio e i negozi del quartiere. Si parla infatti di gentrificazione commerciale quando i negozi di vicinato, che servono i residenti storici, sono costretti a chiudere o trasferirsi, sostituiti da attività rivolte a nuovi e nuove residenti più abbienti,turiste o turisti. Ciò può avvenire sia a causa dell’aumento insostenibile degli affitti, sfratti e demolizioni, sia perché nuove attività locali non riescono ad aprire per i costi insostenibili e si insediano solo multinazionali.
I comuni dispongono di diversi strumenti urbanistici per regolare l’uso del suolo e proteggere il mix commerciale esistente. Tramite i piani regolatori del commercio possono adottare le seguenti strategie:
- Ordinanze per il Commercio di Formula: provvedimenti normativi utilizzati dalle amministrazioni comunali per limitare o regolare l’apertura di attività commerciali standardizzate (catene) all’interno di certi quartieri o zone storiche, al fine di preservare l’identità unica del quartiere. Ad esempio possono stabilire che in certe vie debba esserci una varietà minima di categorie merceologiche, impedendo che l’80% dei locali diventi “somministrazione di cibo e bevande”
- Limiti alla dimensione dei negozi: sono norme urbanistiche che stabiliscono una superficie massima (espressa in metri quadrati) oltre la quale un’attività commerciale non può aprire in una determinata area, al fine di impedire l’insediamento di grandi catene che snaturano il tessuto locale
- Zone per il Servizio di Quartiere: sono aree urbane in cui la pianificazione comunale impone vincoli specifici affinché le attività commerciali e i servizi presenti siano rivolti prioritariamente alle necessità quotidiane di chi ci abita, piuttosto che a chi visita la città occasionalmente. Questa strategia mira a proteggere la funzione sociale del quartiere, impedendo che diventi un distretto specializzato in una sola attività (come la movida o il lusso).
Le amministrazioni possono anche proporre programmi specifici per dare valore e stabilità alle imprese consolidate, come la creazione di un albo delle botteghe storiche, rivolto ad attività commerciali che operano da decenni nel territorio. I benefici possono essere:
- Sgravi Fiscali: molti comuni offrono riduzioni consistenti sulla TARI (tassa rifiuti) o sull’IMU (se chi possiede il locale è anche chi ne gestisce l’attività)
- Canoni Agevolati: In caso di immobili di proprietà comunale, sono previsti affitti a prezzi inferiori a quelli di mercato per garantire la sopravvivenza del negozio
- Tutela dall’espulsione: In alcune zone, i regolamenti urbanistici impediscono il cambio di destinazione d’uso del locale
- Contributi a fondo perduto: le regioni possono indire bandi per il restauro conservativo delle insegne storiche o per l’innovazione tecnologica che non snaturino l’attività
Tali programmi sono stati attuati in diverse città italiane, tra cui Milano, Roma, Bologna, Genova.
L’amministrazione come attore economico: il modello Vital’Quartier
Oltre alla regolamentazione, un’efficace strategia anti-gentrificazione prevede che l’amministrazione agisca direttamente sul mercato immobiliare per sottrarre spazi alla speculazione. Si basa sull’idea che il Comune non debba solo “regolare” (con leggi), ma debba agire come un attore economico che interviene direttamente nel mercato. Un esempio virtuoso è il modello Vital’Quartier a Parigi, dove il comune interviene direttamente nel mercato per mantenere e sviluppare il commercio di prossimità laddove il tessuto commerciale risulta minacciato. Concretamente, la società pubblica SEM Paris Commerces (ex Semaest) opera attraverso la delega del diritto di prelazione urbana: quando un locale commerciale viene messo in vendita in un quartiere a rischio, la società può inserirsi nella trattativa, acquistando le mura al prezzo di mercato e sottraendole alla speculazione delle grandi catene o dei fondi immobiliari. Una volta acquisito l’immobile, la SEM non massimizza il profitto, ma decide a chi assegnarlo, in base all’utilità sociale e alla diversità merceologica, offrendo canoni d’affitto calmierati e un accompagnamento nello sviluppo dell’attività. Questo approccio ha permesso, tra il 2004 e il 2022, di gestire oltre 400 locali, riducendo drasticamente il tasso di negozi sfitti (con punte del -60%) e invertendo la tendenza della “mono-attività” nei quartieri (Fonte: Elaborazione dati su rapporti SEMAEST / Ville de Paris (Programmi Vital’Quartier 2004-2022)). Al termine del percorso di consolidamento dell’impresa, il Comune può rivendere le mura all’esercente stesso, imponendo però un vincolo di destinazione d’uso permanente, garantendo così che quel locale rimanga un presidio di prossimità per i decenni a venire.
La legge italiana tende a far prevalere la libertà d’iniziativa economica dei privati sull’intervento del pubblico di intervenire nel mercato, pertanto lo stato italiano non dispone degli strumenti normativi per dotarsi di un braccio operativo come nel modello francese. Il diritto di prelazione è esercitabile dal Comune solo nel caso in cui qualcuno voglia vendere una casa popolare che aveva precedentemente riscattato, o un’area che il comune aveva precedentemente espropriato. Tuttavia simili risultati possono essere raggiunti tramite altri strumenti. Il Comune può affidare immobili propri (confiscati alla criminalità o in disuso) ad associazioni e artigiani con canoni simbolici o ridotti, a patto che questi offrano servizi al quartiere (es. laboratori per ragazzi e ragazze, doposcuola, riparazioni a prezzi calmierati). Alcuni Comuni stanno inserendo nei Piani regolatori (PRG, PGT, PUG, PUC, ecc. a seconda della regione) l’obbligo per i grandi sviluppatori immobiliari (chi costruisce nuovi quartieri) di cedere una quota di “spazi a piano terra” al Comune o di affittarli a canoni concordati per attività di vicinato. Il Codice del Terzo Settore permette agli enti pubblici di concedere in comodato o affitto agevolato beni immobili per lo svolgimento di attività di interesse generale.
Proteggere il tessuto commerciale non significa solo salvare la storica bottega sotto casa per nostalgia: significa difendere l’infrastruttura sociale di un quartiere. Gli esempi di Parigi e le buone pratiche, seppur limitate, di alcune città italiane dimostrano che quando la politica decide di non fare un passo indietro di fronte alle forze del mercato, gli strumenti per invertire la rotta esistono. Regolare il mix merceologico e sottrarre spazi alla speculazione sono i primi passi fondamentali per rimettere i bisogni dei residenti al centro dello spazio urbano. Ma la casa e il suolo rimangono i veri campi di battaglia della gentrificazione. Ed è proprio da qui — dalle strategie per difendere il diritto all’abitare — che ripartiremo nel prossimo capitolo della nostra cassetta degli attrezzi.