Negli articoli precedenti abbiamo analizzato gli strumenti immediati a disposizione delle amministrazioni locali per arginare i sintomi della gentrificazione, dal commercio agli affitti brevi. In quest’ultima parte ci spingiamo oltre, andando alla radice del problema. Vedremo un modello innovativo capace di intervenire strutturalmente sulle cause del fenomeno, de-mercificando lo spazio urbano, e sottraendo il suolo alla speculazione immobiliare.
I modelli di proprietà collettiva: i Community Land Trust
Il Community Land Trust (CLT) è un modello innovativo che risponde all’esigenza di garantire alloggi e spazi commerciali a prezzi accessibili a lungo termine, sottraendo il patrimonio immobiliare alle logiche del mercato speculativo. L’idea alla base è tanto semplice quanto radicale: il terreno deve essere privo di valore commerciale, tramite la separazione della proprietà del terreno dalla proprietà dell’abitazione. Il suolo viene sottratto alla speculazione e affidato a un soggetto collettivo, mentre le persone acquistano il diritto di abitare la casa, non un bene da valorizzare sul mercato.
Il funzionamento del modello, può essere riassunto in quattro pilastri fondamentali:
- Accessibilità perpetua: Il CLT si rivolge alle persone che si vedono escluse dal mercato privato (famiglie a basso reddito, piccoli artigiani), offrendo prezzi d’acquisto o canoni d’affitto molto inferiori alla media. Poiché il costo del suolo è escluso dal prezzo finale, l’immobile resta accessibile non solo per la prima persona che lo acquista, ma per tutte le generazioni successive
- Formula di rivendita controllata: Per evitare la speculazione, il prezzo di rivendita è regolato da una formula matematica. Il venditore recupera il capitale investito e il valore delle migliorie, ma trattiene solo una piccola quota (ad esempio il 25%) della plusvalenza generata dal mercato. Il restante (nel nostro esempio il 75%) rimane “congelato” nell’immobile, garantendo che il prezzo resti calmierato per chi subentra
- Governance tripartita e democratica: Il Trust è gestito da un consiglio che bilancia tre interessi diversi: un terzo di abitanti, un terzo di comunità locale (associazioni e vicinato) e un terzo di enti pubblici. Questo equilibrio assicura che ogni decisione risponda ai bisogni reali del territorio e non a logiche di profitto
- Sostegno e Coesione Sociale: Gli e le abitanti sono coinvolte fin dalla progettazione e gli edifici includono spesso spazi comuni (orti, sale polivalenti) aperti al quartiere, trasformando il complesso in un presidio sociale che combatte l’isolamento e la marginalizzazione
Attraverso questo meccanismo, il CLT agisce come una vera forza anticiclica: più il mercato esterno diventa aggressivo e i prezzi del quartiere salgono, più il patrimonio del Trust si consolida come un’isola di stabilità, permettendo ai residenti storici e ai piccoli commercianti di restare nel proprio quartiere invece di esserne espulsi.
Il caso studio di Bruxelles e il progetto pilota a Torino
Il modello dei Community Land Trust è nato negli USA negli anni ‘60 in contesti rurali, per garantire l’accesso alla terra agli agricoltori afroamericani, e si è poi diffuso rapidamente anche in Europa in contesti urbani. Tra gli esempi più avanzati vi è il Community Land Trust di Bruxelles (CLTB), un’iniziativa partita dal basso, poi diventata una politica pubblica più strutturata. Il percorso è iniziato nel 2010, grazie all’iniziativa di un gruppo di attiviste, attivisti e associazioni per il diritto alla casa, ispirati dai modelli americani. Nel 2012 ha ottenuto il riconoscimento ufficiale e il sostegno finanziario della Regione di Bruxelles-Capitale e ad oggi ha realizzato più di 100 unità, e altre 100 sono in fase di progettazione. Il CLTB opera principalmente nelle zone della cosiddetta “Cintura Povera” di Bruxelles, quartieri densamente popolati e in via di gentrificazione, storicamente popolari e multiculturali che stanno subendo una forte pressione immobiliare a causa della vicinanza al centro o alla riqualificazione di ex aree industriali. Le case vengono vendute a un prezzo inferiore del 20-50% rispetto al mercato, con il costo dell’abitazione sovvenzionato in base alla capacità finanziaria dell’acquirente. Le case vengono acquistate da persone a basso reddito, principalmente con background migratorio, che in questo modo non vengono espulse dal quartiere in cui vivono. Il target primario sono individui e famiglie che si trovano nella zona grigia del mercato immobiliare, hanno un reddito troppo alto per accedere alle case popolari, ma troppo basso per il mercato privato tradizionale. Il CLTB gode di un forte sostegno pubblico, con un budget di 2-3 milioni di € l’anno.
In Italia, il modello del Community Land Trust trova la sua unica applicazione concreta a Torino, nel quartiere Aurora. Quest’area, situata a ridosso del mercato di Porta Palazzo, rappresenta un contesto urbano denso e complesso: se da un lato soffre di fragilità socio-economiche, sovraffollamento abitativo e bassi redditi, dall’altro è investita da una crescente pressione speculativa che rischia di espellere i residenti e le residenti storiche. In questa “frattura” urbana è nato nel 2024 il progetto pilota di CLT, concretizzatosi con l’acquisto di uno stabile di 1.000 mq. L’intervento prevede la realizzazione di 16 alloggi (principalmente bilocali e trilocali) destinati a quella “fascia grigia” della popolazione, spesso nuclei multiculturali, che possiede un reddito ma non ha sufficienti garanzie per accedere al credito bancario o al libero mercato. Oltre agli appartamenti privati, l’edificio ospiterà ampi spazi collettivi, tra cui una lavanderia condivisa, un laboratorio e un piano terra aperto al quartiere, pensato come presidio sociale per l’intera comunità. Sotto il profilo economico, il modello garantisce un prezzo d’acquisto inferiore di circa il 30% rispetto ai valori di mercato, grazie allo scorporo del costo del suolo, e prevede vincoli di stabilità e accessibilità perpetua. Chi acquista deve abitare l’alloggio e non può trasformarlo in una rendita da affitto (Obbligo di residenza). Inoltre, in caso di uscita, l’immobile viene riacquistato dal Trust o ceduto a persone in lista d’attesa a un prezzo predefinito che impedisce ogni plusvalenza speculativa (Rivendita controllata). Il progetto è capitanato dalla Fondazione di Comunità Porta Palazzo, ma ha trovato terreno fertile nella rete comunitaria e sociale del quartiere. L’acquisto dell’immobile, infatti, è stato reso possibile da una mobilitazione collettiva che ha visto 87 cittadini e cittadine e 5 associazioni del terzo settore investire oltre 500.000 euro.
Per concludere
La gentrificazione non è un processo inevitabile, ma il risultato di decisioni politiche ed economiche che considerano la città come una merce e non come un diritto. Le esperienze viste fin qui ci dimostrano che esistono alternative concrete per contrastare questo fenomeno e mantenere i quartieri vivibili senza espellere le persone nelle fasce più deboli. Queste soluzioni richiedono istituzioni locali coraggiose e una cittadinanza attiva, capace di organizzarsi per difendere il proprio “diritto a restare”.
Mentre le nostre strade diventano spazi sempre più inospitali ed escludenti, noi abbiamo scelto di non stare a guardare.
Attivati con noi per creare città aperte e ospitali per tutte le persone che le abitano. È impossibile? Solo finché non lo facciamo.